Dessa faktorer kan avgöra bolåneutmanarnas framtid

Nya digitala distributionskanaler, AI-drivna kreditbedömningar och låga kapitalkrav. Mycket talar för en revolution på bolånemarknaden, men är det verkligen så enkelt? Juristerna Sebastian Sundberg och Joel Aneheim från Cederquist reder ut några frågor som kan avgöra bolåneutmanarnas framtid.

Storbankernas dominans och lojala kunder

Nya amorteringsregler och svajande fastighetspriser. Inte helt oväntat har det senaste året handlat mycket om det som håller på att hända på bolånemarknaden och om bolåneutmanarna. Den svenska bolånemarknaden är fortfarande präglad av storbankernas dominans, med en andel på närmare 80 procent av den svenska marknaden. Även om en del bankkunder inte är främmande för att uttrycka kritik mot bankerna, är det relativt få som faktiskt byter långivare.

Det är emellertid inte enbart de svenska bolånekunderna som bolåneutmanarna måste vinna över. Finansinspektionen har förvisso uttryckt att man ställer sig positiv till att de traditionella svenska bankerna utsätts för konkurrens, men har samtidigt varit tydlig med att det inte får ske på den finansiella stabilitetens eller konsumenternas bekostnad. Finansinspektionens generaldirektör Erik Thedéen har sagt att “en väl fungerande bolånemarknad måste ha ansvarsfulla aktörer som finns kvar för kunderna under lång tid”. Men vad innebär detta egentligen för bolåneutmanarna?

Bolåneutmanarna finansierar ofta genom en fond

I stället för att som en bank låna in pengar genom att ta emot sparmedel från allmänheten och andra finansiella företag för att finansiera verksamheten, finansierar bolåneutmanarna ofta sina bolån genom en fond som köper de bolån som lämnas av bolåneutmanaren. Fonden finansieras i sin tur av investerare som själva är finansiella bolag, till exempel försäkringsbolag och tjänstepensionsföretag. En bolånefond förväntas ha en livstid som motsvarar andra private equity-fonder, normalt sett cirka 10 år. Utmaningen är att bolånen som utgör tillgångarna i fonden, generellt sett har en löptid på mellan 30 – 50 år. Det finns med andra ord en inneboende matchningsproblematik avseende investerarnas investeringshorisont och bolånekundernas lånehorisont.

Utmaningen med löptidsmatchning

Problemet med löptidsmatchning är inte unikt för bolåneutmanarna, även de traditionella bankerna har ett inneboende problem i att deras finansiering delvis består av ditt och mitt lönekonto. Det vill säga inlåning som per den 24:e varje månad närmar sig nollstrecket. Skillnaden är den att bankerna har oerhört sofistikerade krav och processer för att följa upp de riskerna. Banker ska därtill uppfylla högt ställda kapital- och likviditetskrav för att säkerställa att du som bolånekund inte ska behöva återbetala ditt bolån i samband med att bankens inlåningskunder vill ta ut sina pengar.

Utmanarna har inte samma kapital- och likviditetskrav som bankerna och tanken är att detta ska återspeglas i priset på deras bolåneprodukt, som ett billigare alternativ till bankernas bolån. Bolåneutmanarna har emellertid andra utmaningar när det kommer till att erbjuda en så billig bolåneprodukt som möjligt. De som förväntas investera i fonden, företrädesvis försäkringsbolag och tjänstepensföretag, måste bedöma att det är ett affärsmässigt rationellt beslut att investera i en bolånefond och den typen av investerare är generellt sett försiktiga med var de placerar försäkringskundernas och pensionsspararnas pengar (och tur är väl det). Investerare prissätter risk, vilket innebär att en investering i ett tillgångsslag med högre risk kommer medföra ökade avkastningskrav. Högre avkastningskrav innebär att det blir svårt för bolåneutmanaren att erbjuda bolån med låga räntor. Mot bakgrund av detta blir det viktigt för bolåneutmanarna att övertyga investerare att de är ett långsiktigt alternativ till andra typer av investeringar och att investeringar i fonden inte medför för höga kapitalkrav.

Det finns med andra ord fortfarande en del faktorer som kan sätta stopp för bolåneutmanarnas framgång. För att lyckas med att charma såväl bolånekunder, investerare och Finansinspektionen kommer det krävas hårt jobb och ihärdighet. Det återstår att se vad framtiden bjuder för bolåneutmanarna, men en sak är säker – de har knappast gått obemärkt förbi.

Läs fler artiklar här!