En matvarukedja fick inte skadestånd när hyresvärden sade upp en butikslokal – hyresgästens intresse fick ge vika vid en intresseavvägning enligt generalklausulen

En hyresvärd sa upp ett hyresavtal för en matbutik eftersom hyresvärden ville riva byggnaden och förädla fastigheten. Trots att matvarukedjan inte erbjudits en godtagbar ersättningslokal och trots att matvarukedjan bedrivit verksamhet i lokalen sedan 2007, bedömde hovrätten att matvarukedjan inte var berättigad till skadestånd. Detta eftersom hovrätten, vid en tillämpning av den så kallade generalklausulen, bedömde att matvarukedjas intresse av butikslokalen fick ge vika för hyresvärdens intresse att förädla fastigheten eftersom matvarukedjan hade känt till rivningsplanerna en längre tid och etablerat en butik i närområdet samt var en stor matvarukedja med 170 butiker i landet (så den aktuella butiken utgjorde inte en väsentlig del av affärsrörelsen).    

Lokalhyresgäster har som regel ett så kallat indirekt besittningsskydd – om detta inte har avtalats bort (om hyresförhållandet har varat över nio månader). Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen har rätt till skadestånd om hyresvärden säger upp hyresavtalet för avflyttning eller inte går med på en förlängning på skäliga villkor. Under vissa förutsättningar behöver inte hyresvärden betala ersättning även om hyresgästen har besittningsskydd. Dessa brukar kallas för de besittningsbrytande grunderna och listas i 12 kap 57 § jordabalken. Exempel på besittningsbrytande grunder är att huset ska rivas eller byggas om i större omfattning och hyresvärden anvisar till en godtagbar ersättningslokal, eller att hyresavtalet innehåller en ombyggnads- eller rivningsklausul. En av de besittningsbrytande grunderna i 12 kap 57 § jordabalken är även den så kallade generalklausulen innebärande att hyresvärden kan undgå att betala skadestånd om hyresvärden i annat fall haft en befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Vid tillämpningen av generalklausulen prövas (i) om hyresvärden haft sakligt skäl för uppsägningen, och (ii) om hyresgästens intresse av att behålla hyreslokalen ska ge vika för ett motstående intresse hos hyresvärden eller inte.

I ett nyligen avgjort mål (Svea hovrätts mål nr T 4176-22) utvecklades praxis rörande tillämpningen av generalklausulen. I målet hade hyresgästen (en matvarukedja) ingått ett lokalhyresavtal med hyresvärden avseende en butikslokal belägen i Skytteholm i Solna. Hyresvärden hade sedermera sagt upp hyresavtalet eftersom hyresvärden önskade riva den aktuella byggnaden och förädla fastigheten i enlighet med Solna kommuns vision. I uppsägningshandlingen angav hyresvärden att skälen för uppsägningen var att fastigheten där lokalen var belägen skulle rivas eller genomgå sådan större ombyggnation att hyresgästen inte kunde sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och att det fanns befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Hyresvärden erbjöd även hyresgästen en ersättningslokal. Tvist uppstod därefter om hyresgästens rätt till ersättning i anledning av uppsägningen.

Hovrätten konstaterade inledningsvis att sakliga skäl för hyresvärden att säga upp hyresavtalet hade förelegat då de planerade exploateringsplanerna varit reella och att rivningslov hade beviljats för fastigheten. Därefter prövade hovrätten om hyresvärden kunde undgå ersättningsskyldighet på grund av att de besittningsbrytande grunderna avseende rivnings- eller ombyggnadsfall var tillämpliga, men kom fram till att förutsättningarna för dessa grunder inte var uppfyllda då varken erbjuden ersättningslokal var godtagbar eller hyresavtalet kunde anses innehålla någon rivnings- eller ombyggnadsklausul. Slutligen prövade hovrätten om en tillämpning av generalklausulen innebar att hyresvärden inte var ersättningsskyldig gentemot hyresgästen.

Hovrätten bedömde vid intresseavvägningen att det faktum att hyresgästen var en större matvarukedja med ca 170 butiker i landet, varför den verksamheten som bedrivits i lokalen inte utgjort en väsentlig del av hela kedjans affärsrörelse, vägde till hyresvärdens fördel. Även det faktum att hyresgästen hade öppnat upp ytterligare en butik i Solna centrum, vilket lett till en nedgång av omsättningen i butiken i Skytteholm, var av betydelse. Det faktum att hyresvärden hade erbjudit hyresgästen en ersättningslokal tillmättes emellertid inte någon särskild betydelse i intresseavvägningen eftersom hyresgästen skulle haft betydligt sämre möjligheter att bedriva verksamhet i ersättningslokalen. Vidare ansåg hovrätten att det faktum att hyresgästen hade varit införstådd med att en rivning skulle ske var av stor betydelse i intresseavvägningen och att det vid en sammantagen bedömning var rimligt att hyresgästens intresse av att behålla hyreslokalen skulle ge vika för motstående intressen hos hyresvärden, det vill säga hyresvärdens intresse att exploatera fastigheten i enlighet med Solna kommuns vision. Hyresvärden var därmed inte skyldig att betala någon ersättning till hyresgästen.

Rättsfallet tydliggör vad som gäller vid tillämpningen av generalklausulen. Av tidigare praxis (NJA 2013 s.1112) framgår att det förhållande att ett byggnadsprojekt ingår i en önskvärd stadsförnyelse i normalfallet inte i sig anses vara en befogad anledning att upplösa hyresförhållandet utan kompensation för hyresgästen och att det i sådana fall får göras en helhetsbedömning av föreliggande omständigheter. Av det aktuella rättsfallet framgår att en omständighet som kan vara av betydelse vid intresseavvägningen är storleken på hyresgästens verksamhet.  Det vill säga om en hyresgäst är en stor butikskedja med ett större antal butikslokaler eller inte. Om det avser en större kedja kan denna vid intresseavvägningen alltså anses ha mindre intresse av att ett enskilt hyresavtal fortlöper än en hyresgäst med endast en butikslokal.