HD meddelar prövningstillstånd angående förutsättningar för uppsägning av tomträtt
Stockholms kommun sade upp ett tomträttsavtal med en ekonomisk förening avseende en garagelänga i Björkhagen i Stockholm för att kunna använda marken för att bygga nya bostäder. Föreningen klandrade uppsägningen och menade att fastighetsägaren saknade tillräckliga skäl för en uppsägning. Mark- och miljööverdomstolen landade i att uppsägningen var giltig trots att kommunen inte hade fattat ett formellt beslut om ändrad markanvändning. Domen överklagades till HD som nu beviljat prövningstillstånd i en fråga där det helt saknas tidigare praxis.
Tomträttsavtal är ett avtal mellan enskilda och det allmänna gällande nyttjande av fastighet på obestämd tid. En tomträttshavare kan inte säga upp avtalet, den möjligheten tillfaller endast fastighetsägaren. En uppsägning av ett tomträttsavtal får dock endast ske om det är av vikt för fastighetsägaren att fastigheten används på ett annat sätt. När Stockholms kommun sade upp avtalet i Björkhagen angavs bland annat bostadssituationen i Stockholm med ett stort nybyggnadsbehov i närområdet som skäl för uppsägningen. I Mark- och miljööverdomstolen prövades frågan om det är av vikt för kommunen att använda fastigheten för bostadsändamål istället för garageändamål. HD har nu beviljat prövningstillstånd i målet genom beslut T 3537–23.
Mark- och miljööverdomstolen började med att fastslå att fokus för prövningen ligger på fastighetsägarens intresse och inte på föreningens intresse och om det var av vikt för Stockholms kommun att fastigheten används för bostäder i stället för garage. Därefter prövade domstolen huruvida fastighetsägaren visat att det vid tidpunkten för uppsägning av tomträttsavtalet funnits tillräckligt specifika planer för ändrad markanvändning. Mark- och miljööverdomstolen konstaterar att det inte ställs krav på att en ny detaljplan ska ha antagits för området vid tidpunkten för uppsägning av tomträttsavtalet. Däremot måste det finnas ett underlag som stödjer att en planläggning av ändrad markanvändning existerar och påbörjats samt att det finns rimliga möjligheter att avsluta arbetet inom en inte alltför oviss framtid. När Stockholms kommun sade upp avtalet saknades ett kommunalpolitiskt ställningstagande om ändring av den aktuella detaljplanen. Trots detta ansåg domstolen att det fanns tillräckligt konkreta planer på ändrad markanvändning genom bland annat tjänsteutlåtande och planprogram för att gå på kommunens linje. Domstolen gjorde avslutningsvis en intresseavvägning där det konstaterades att fastighetsägarens intresse av att bygga bostäder på området vägde tyngre än tomträttshavarens intresse av att behålla garagelängan. Uppsägningen bedömdes därför vara giltig.
Domen överklagades till Högsta domstolen som nu gett besked att målet får prövningstillstånd. Baserat på Mark- och miljööverdomstolens domskäl är det tillräckligt att det har funnits tämligen konkreta planer inom kommunen att ändra markanvändningen i området som berör fastigheten. Det kan nämnas att en av domarna i Mark- och miljööverdomstolen var skiljaktig och det kan antas att vi snart får ett tydligare svar gällande just hur konkret och nära i tid en fastighetsägares planer för en ändrad markanvändning behöver vara för att anses utgöra ett sådant skäl som medger att tomträtten kan sägas upp. Det är inte otänkbart att Högsta domstolen kommer fram till att det krävs ett kommunalpolitiskt ställningstagande och inte endast ett ställningstagande från tjänstemän för att planerna ska anses tillräckligt konkreta och förankrade hos fastighetsägaren.
