Hyresgästen riskerar konkurs – vad gäller?
Såväl ekonomin i stort som handeln på lokal nivå har de senaste månaderna kommit att avstanna till följd av utbrottet av COVID-19, vilket vållat stora bekymmer för såväl hyresgäster som hyresvärdar runt om i landet. Även om det är svårt att sia om framtiden kan det redan nu finnas anledning att uppdateras kring vad som händer med ett lokalhyresavtal om, eller när, en hyresgäst försätts i konkurs. När domstolen fattar beslut om att försätta ett bolag i konkurs utses en konkursförvaltare som företräder konkursboet. Konkursförvaltarens uppgift är bland annat att omhänderta bolagets egendom (konkursboet) och göra en förteckning över gäldenärens tillgångar och skulder (konkursbouppteckning).
Nedan går vi översiktligt igenom hur ett lokalhyresavtal kan sägas upp om hyresgästen försätts i konkurs.
Konkursboets möjlighet till uppsägning
Från konkursboets perspektiv (dvs. hyresgästen som försatts i konkurs) är det relativt enkelt; vid en hyresgästs konkurs har konkursboet alltid rätt att säga upp löpande lokalhyresavtal i förtid för upphörande vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från det att uppsägningen gjordes, om det aktuella hyresavtalet löper på obestämd tid. Löper aktuellt hyresavtal på bestämd tid är hyrestiden beroende av hur länge hyresförhållandet varat (den lagstadgade uppsägningstiden är i regel nio månader då majoriteten av ingångna lokalhyresavtal ingåtts för en bestämd tid överstigande nio månader). Sker uppsägningen istället innan det att hyresgästen tillträtt aktuell lokal upphör dock hyresavtalet genast att gälla.
Hyresvärdens möjlighet till uppsägning
Vill istället hyresvärden säga upp hyresavtalet med hyresgästen ser situationen något annorlunda ut. Hyresvärden har, efter det att hyresgästen försatts i konkurs, rätt att säga upp avtalet först efter att vissa förutsättningar är uppfyllda. I detta sammanhang görs skillnad mellan två situationer – innan respektive efter att hyresgästen tillträtt den förhyrda lokalen.
Om hyresgästens konkurs inträffar innan denne tillträtt lokalen kan hyresvärden säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande (dvs. utan beaktande av uppsägningstid). Detta förutsätter dock att hyresvärden, senast en vecka från anfordran, inte erhåller sådan säkerhet med vilken denne skäligen kan nöjas. Vad som är att anse som skälig säkerhet i detta sammanhang får bedömas från fall till fall med beaktande av de skyldigheter hyresgästen har enligt aktuellt hyresavtal.
För att hyresvärden ska äga rätt att säga upp hyresavtalet om konkursen inträffar efter att hyresgästen tillträtt lokalen krävs att ett antal förutsättningar är uppfyllda. Först och främst måste hyresvärden ge konkursboet möjlighet att inom en månad ställa skälig säkerhet för avtalets fullgörande. Ställer inte konkursboet sådan säkerhet krävs istället att konkursboet inom samma tidsfrist förklarar sig villigt att svara för hyresgästens återstående skyldigheter under hyrestiden. Hyresvärdens krav blir då s.k. massafordringar i konkursen innebärande att de ska betalas före både prioriterade fordringar och konkursförvaltarens eget arvode, vilket relativt sett får ses som en bra säkerhet för hyresvärden.
Om konkursboet inte ställer säkerhet eller förklarar sig villigt att svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden såsom ovan beskrivits har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet, om inte hyresrätten överlåts till en ny hyresgäst enligt bestämmelserna i det aktuella hyresavtalet, eller på det sätt och under de förutsättningar överlåtelse tillåts ske enligt hyreslagen. Har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet är uppsägningstiden lagstadgad och bestäms med hänsyn till den tid hyresförhållandet pågått (i regel är uppsägningstiden även vid denna typ av uppsägning nio månader i kommersiella hyresavtal). Om hyresvärden säger upp hyresavtalet med stöd av någon av ovanstående anledningar har hyresvärden också rätt till ersättning för eventuell skada (se vidare nedan).
I tillägg till ovanstående uppsägningsmöjligheter har en hyresvärd alltid rätt att säga upp ett hyresavtal då hyresrätten förverkats. Ett förverkande innebär att hyresavtalet genast upphör att gälla vid vissa i lag angivna omständigheter. Det som kan vara mest aktuellt i detta sammanhang är om hyresgästen till följd av obestånd underlåtit att betala hyran, oavsett om aktuella förfallna fordringar som ligger till grund för förverkandeuppsägningen uppkommit före eller efter konkursbeslutet. Om inte hyresgästen efter ett förverkande flyttar frivilligt måste hyresvärden begära avhysning vid kronofogdemyndigheten. Ett avhysningsförfarande kan dock ta tid. Av den anledningen är detta alternativ troligen mindre attraktivt för en hyresvärd än om denne har möjlighet att säga upp med anledning av hyresgästens konkurs genom att använda någon av ovan beskrivna metoder.
Slutligen finns även möjlighet för hyresvärden att begära att konkursboet ställer lokalen till hyresvärdens förfogande. Om konkursboet inte gör detta senast en månad efter hyresvärdens uppmaning, ådrar sig konkursboet s.k. massaansvar och svarar då för betalning av hyran under hyresavtalet från och med tidpunkten för konkursbeslutet till dess att lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Denna regel omöjliggör för ett konkursbo att utan skyldighet att utge ersättning kvarstanna i lokalen längre än en månad från hyresvärdens uppmaning, och gäller även när konkursboet har meddelat hyresvärden att det inte önskar svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden. Det avgörande här är istället att lokalen faktiskt ställs till hyresvärdens förfogande inom en månad. Huruvida detta skett eller inte är en bedömning som måste göras från fall till fall. En anmaning till hyresgästen att inom en månad ställa säkerhet för hyresavtalets fullgörande (se ovan) kombineras ofta med en anmaning att inom en månad ställa lokalen till hyresvärdens förfogande. Det faktum att konkursboet ställer lokalen till hyresvärdens förfogande påverkar dock inte hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen. Detta måste, för att upphöra gälla, fortfarande sägas upp enligt ovan beskrivna uppsägningsregler.
Vid uppsägning av en hyresgäst till följd av hyresgästens konkurs ska uppsägningen ställas till konkursboet, och inte till hyresgästen, detta oavsett om uppsägningen sker på grund av förpliktelser som hänför sig till tiden före konkursutbrottet.
Hyresvärdens rätt till skadestånd
Även om konkursboet har rätt att säga upp hyresavtalet så anses inte hyresgästen befriad från sina skyldigheter enligt avtalet. Om hyresavtalet sägs upp på grund av hyresgästens konkurs (oavsett om det görs av konkursboet eller hyresvärden), har hyresvärden tvärtom rätt till ersättning för skada. Sådan rätt till skadestånd kan exempelvis grunda sig på förlorade hyresintäkter till följd av att hyresvärden, i och med att hyresavtalet upphör i förtid, inte kan hyra ut lokalen till tidigare gällande hyra och sedan inte heller lyckas hitta en ny hyresgäst. Det bör dock noteras att ett skadeståndsanspråk baserat på nämnda grund inte utgör en prioriterad fordran i konkursen, varför möjligheten att få utdelning i konkursen för en skadeståndsfordran troligen är liten (givetvis beroende på konkursboets ekonomiska situation).
Avslutningsvis: Hyresgästens konkurs är givetvis bekymmersam för samtliga parter till hyresavtalet. Beroende på vilken väg hyresvärden väljer att gå kan dock dennes ekonomiska förlust av uppsägningen, med hjälp av ovan redovisade handlingsalternativ, komma att begränsas något.
Utöver konkursen som sådan kan det även finnas andra grunder med stöd av vilka en hyresgäst kan sägas upp, och inte sällan finns även här flera olika handlingsalternativ att tillgå. I slutändan blir det en bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet som avgör vilket av dessa handlingsalternativ som får anses vara det mest lämpliga. Det bör även noteras att denna artikel är en generell beskrivning av hyreslagens reglering kring lokalhyresgästs konkurs, och kan således inte läggas till grund för ageranden i det specifika fallet då varje situation är unik. Vår rekommendation är att man söker juridiskt biträde i de frågor som behandlas i denna artikel.
