Ny lag om kontroll av utländska direktinvesteringar och säkerhetsskyddslagens påverkan på fastighetsbranschen

Den 1 december 2023 trädde en ny lag i kraft i syfte att reglera utländska direktinvesteringar i svenska företag (FDI-lagen). Lagen innebär en anmälningsskyldighet vid investeringar i svenska företag (och tillgångar) som bedriver s.k. skyddsvärd verksamhet och gör det möjligt att utfärda förbud mot och villkora investeringar som kan leda till säkerhetsrisker. Syftet är framför allt att kunna kontrollera utländska direktinvesteringar, men även företag inom Sverige och EU behöver anmäla investeringar. Sedan 2019 finns det regleringar avseende överlåtelse av säkerhetskänslig verksamhet. FDI-lagen innebär nu att ytterligare regler gäller vid investeringar i svenska företag vars verksamhet har vissa skyddsintressen. Det breda tillämpningsområdet av FDI-lagen kommer att påverka förvärv och investeringar i svenska bolag och tillgångar, däribland fastighetsbolag. I nedanstående artikel redogör vi för hur FDI-lagen blir tillämplig på överlåtelser av svenska fastigheter och även något om säkerhetsskyddslagen.

Granskning av utländska direktinvesteringar

Lagen om kontroll av utländska direktinvesteringar (FDI-lagen) tillämpas på alla investeringar i svenska företag och tillgångar som bedriver skyddsvärd verksamhet. En skyldighet att anmäla investeringen gäller bland annat för direkta eller indirekta investeringar i företag (och tillgångar) som bedriver skyddsvärd verksamhet som innebär att investeraren förfogar över röster motsvarande 10, 20, 30, 50, 65 eller 90%. Anmälningsskyldighet gäller även om investeraren på annat sätt får ett direkt eller indirekt inflytande i ledningen av målbolaget. Inspektionen för strategiska produkter (ISP) är ansvarig granskningsmyndighet. Företag som bedriver skyddsvärd verksamhet har också en skyldighet att informera investeraren om att FDI-lagen är tillämplig på företagets verksamhet.

Skyldigheten att anmäla investeringar till granskningsmyndigheten gäller för investerare från tredje land, annan EU-medlemsstat och Sverige. Enligt FDI-lagen betraktas alla investeringar som göras av investerare utanför EU som utländska direktinvesteringar, investeringar av norska bolag betraktas därmed som utländska direktinvesteringar. En investerare från Sverige eller EU som förvärvar bolag/tillgångar som bedriver skyddsvärd verksamhet kommer dock, som utgångspunkt, att godkännas utan någon ytterligare granskning av ISP; men en anmälan måste alltjämt göras.

Myndigheten har 25 arbetsdagar på sig, från det att en fullständig anmälan inkommit, att besluta om anmälan ska godkännas eller om det ska inledas en granskning av investeringen. En anmälningspliktig investering får inte genomföras utan ett godkännande beslut från myndigheten, vilket innebär att det råder ett fullföljdsförbud (även kallat stand-still skyldighet) fram till godkännande. Om en granskning inleds måste myndigheten fatta ett beslut inom tre månader, vilket kan förlängas till sex månader om särskilda omständigheter föreligger.

Om en investering har genomförts i strid med ett förbud kommer alla rättsliga åtgärder som utgör en del av investeringen att bli civilrättsligt ogiltiga. Denna sanktion kommer dock inte nödvändigtvis att åläggas hela avtalsarrangemanget mellan investeraren och säljaren då t.ex. låneavtal etc. inte kommer att träffas av civil ogiltighet. Däremot påverkas rättsliga åtgärder som vidtagits både före och efter beslutet. Om en investering genomförs utan anmälan eller i strid med ett beslut kan myndigheten dessutom påföra en sanktionsavgift. En sanktionsavgift får också tas ut om villkor i ett beslut inte följs eller om parterna lämnar vilseledande eller felaktiga uppgifter om investeraren eller föremålet för investeringen. Sanktionsavgiften är lägst 25 000 kronor och högst 100 miljoner kronor.

Skyddsvärd verksamhet, särskilt om samhällsviktig och säkerhetskänslig verksamhet

Enligt FDI-lagen omfattar skyddsvärd verksamhet bland annat samhällsviktig verksamhet och säkerhetskänslig verksamhet. Med samhällsviktig verksamhet avses         ”verksamhet, tjänst eller infrastruktur som upprätthåller eller säkerställer samhällsfunktioner som är nödvändiga för samhällets grundläggande behov, värden eller säkerhet”. Med begreppet samhällsviktig verksamhet avses därmed till exempel infrastruktur för energi, transport, hälso- och sjukvård och kommunikation. Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) publicerade föreskrifter kring vilka samhällsviktiga verksamheter som omfattas av FDI-lagen den 1 december (MSBFS 2023:4).

Säkerhetskänslig verksamhet avser verksamheter som lyder under säkerhetsskyddslagen (2018:585). Ett företag som omfattas av säkerhetsskyddslagen kommer därför automatiskt att även omfattas av FDI-lagen.

Säkerhetsskyddslagen gäller sedan år 2019 och innebär att företag har en skyldighet att anmäla att man bedriver säkerhetskänslig verksamhet till relevant tillsynsmyndighet (som varierar beroende på vilken sektor företaget är verksamt i). Med säkerhetskänslig verksamhet avses verksamhet som är av betydelse för Sveriges säkerhet eller som omfattas av ett för Sverige förpliktande internationellt åtagande om säkerhetsskydd. Exempel på sådan verksamhet kan vara viktig civil infrastruktur som flygplatser, energianläggningar och informationssystem för elektronisk kommunikation.

Aktörer som bedriver säkerhetskänslig verksamhet kan finnas både inom det militära och civila området, så länge verksamheten har en grundläggande betydelse för Sverige. En skyldighet enligt säkerhetsskyddslagen finns då att dels göra en lämplighetsbedömning kring den tänka överlåtelsen till relevant köpare samt att samråda med relevant tillsynsmyndighet om den tänkta överlåtelsen av någon del av den säkerhetskänsliga verksamheten.

Det finns ett visst överlapp avseende definitionen av samhällsviktig verksamhet och säkerhetskänslig verksamhet. Enligt förarbetena till lagen har säkerhetskänslig verksamhet förts in i definitionen av skyddsvärd verksamhet för att säkerställa att all säkerhetskänslig verksamhet omfattas av FDI-lagen.

Påverkan på investeringar i fastighetsägande bolag

I MSB:s föreskrift om vilka samhällsviktiga verksamheter som ska omfattas av lagen om granskning av utländska direktinvesteringar ingår en definition av samhällsviktiga verksamheter inom fastighetsförvaltning. Enligt förslaget ska uthyrning, förvaltning och drift av egna eller arrenderade, lokaler eller fastigheter där följande verksamhet inryms omfattas av begreppet samhällsviktig verksamhet:

• arrest, häkte utrednings- eller lagföringsverksamhet, dömande verksamhet, anstalt eller förvar,
• tullklarering eller tullkontroll,
• räddningstjänst,
• datacenter, datahall, dataservrar eller serverhall,
• flygplatsterminal, järnvägsstation, omlastnings- eller kombiterminaler, hamn, hamnterminal, kaj eller depå,
• innovations- och teknikpark,
• laboratorium,
• larm- eller ledningscentral,
• universitet eller högskola,
• universitetssjukhus eller högspecialiserad vård,
• markstation för satelliter och rymdfarkoster,
• uppsändningsplats för satelliter och rymdfarkoster,
• säkerhets- eller bevakningsverksamhet med tillstånd eller auktorisering av länsstyrelsen, eller
• verksamhet enligt lag (1992:1300) om krigsmateriel, eller övriga lokaler, fastigheter eller anläggningar för försvarsändamål, där det bedrivs säkerhetskänslig verksamhet eller som är skyddsobjekt.

Skyddsrum i civila byggnader som i lägenhetshus och garage omfattas inte av definition av samhällsviktig verksamhet enligt MSB:s föreskrifter. Skyddsrum omfattas endast i den mån de finns belägna i lokaler, fastigheter eller anläggningar för försvarsändamål, t.ex. regementen och försvarsmyndigheter. 

Föreskriften innebär att ett fastighetsägande bolag som hyr ut sin fastighet till ett företag som bedriver till exempel hamnverksamhet blir anmälningspliktigt enligt FDI-lagen. Detta kommer även att påverka transaktioner där det fastighetsägande bolaget har hyresgäster som faller in under FDI-lagen och säkerhetsskyddslagen. Om det fastighetsägande bolaget har en hyresgäst som bedriver sådan verksamhet som listas i MSB:s föreskrifter kommer anmälningsplikt enligt FDI-lagen att aktiveras vid en eventuell överlåtelse av fastigheten.

Som huvudregel finns ingen anmälningsplikt enligt FDI-lagen vid överlåtelse av fast egendom eller överlåtelse av ett bolag som äger fast egendom (utan annan verksamhet) om inte den fasta egendomen i sig kan anses samhällsviktig eller om fastighetsägaren förvaltar en fastighet eller har en hyresgäst som bedriver samhällsviktig verksamhet som omfattas av MSB:s föreskrifter. En överlåtelse av fast egendom kan även omfattas av säkerhetsskyddslagen och de konsekvenser som kan innefattas enligt den lagen. Om en verksamhet klassas som säkerhetskänslig verksamhet kan den vara anmälningspliktigt enligt både säkerhetsskyddslagen och FDI-lagen. En hyresgäst som bedriver säkerhetskänslig verksamhet behöver även enligt säkerhetsskyddslagen ingå ett säkerhetsskyddsavtal med hyresvärden om denna får tillgång till den säkerhetskänsliga verksamheten. Avtalet ska reglera vilka säkerhetsskyddsåtgärder som är nödvändiga för att säkerställa att säkerhetskraven enligt lagen tillgodoses och en rätt att revidera avtalet om det krävs på grund av ändrade förhållanden. Om motparten inte följer säkerhetsskyddsavtalet, ska verksamhetsutövaren vidta de åtgärder som behövs för att tillgodose kraven på säkerhetsskydd.  I lagrådsremissen framhålls att det är därför som ett affärskontrakt som regel villkoras av att säkerhetsskyddsavtalet följs. D.v.s. det skulle kunna innebära en rätt för hyresgästen att säga upp ett hyresavtal vid en överlåtelse av fastigheten som hyresgästen inte godkänner.

Vid en investering i en skyddsvärd verksamhet där verksamheten och fastigheten är placerade i olika bolag kommer anmälningsplikten även att aktualiseras för det fastighetsägande bolaget om det ingår i det rörelsedrivande bolagets koncern. Det går därmed inte att undgå reglerna om anmälningsplikt vid överlåtelse av ett fastighetsägande bolag genom att placera fastighet och verksamhet i olika bolag vid ett köp av en skyddsvärd verksamhet.

FDI-regleringen kommer onekligen påverka fastighetstransaktioner framöver och kommer vara viktig att ha i åtanke för att undvika eventuell ogiltighet av transaktionen och sanktionsavgifter.