Ny utredning föreslår ökade möjligheter att räkna upp presumtionshyror

Under senare tid har det varit debatt och kritik i fastighetsbranschen efter att två hovrättsdomar under 2022 begränsade möjligheten att höja presumtionshyror i linje med den allmänna hyresutvecklingen på sätt som tidigare ofta skett. Nu föreslår en utredning* en lösning för att återigen möjliggöra hyreshöjningar av presumtionshyror i motsvarande mån som den allmänna hyresutvecklingen på orten för att förbättra förutsättningarna för nyproduktion av bostadslägenheter.

Nuvarande reglering om presumtionshyra

Hyran för bostadslägenheter sätts vanligtvis baserat på lägenhetens bruksvärde, det vill säga att hyran ska fastställas till ett skäligt belopp jämfört med andra lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Lägenhetens storlek, planlösning, tillgång till hiss, läge och närhet till kommunikationer är exempel på faktorer som påverkar hyressättningen baserat på bruksvärdesprincipen. Kortfattat kan sägas att lägenheter av liknande standard bör ha ungefär samma hyra. Lägenhetens byggnadsår och produktionskostnader saknar däremot självständig betydelse, men kan få en viss indirekt betydelse vid fastställandet av bruksvärdeshyran.

År 2006 infördes möjligheten att i stället bestämma en så kallad presumtionshyra för nyproducerade bostadslägenheter för att öka incitamenten för att investera i nyproduktion av bostäder. Tanken var att hyran ska kunna sättas på en sådan nivå att den täcker fastighetsägarens kostnader för produktionen. Presumtionshyra innebär att hyresvärden och Hyresgästföreningen kommer överens om hyresnivåerna i ett nybyggt bostadshus. Dessa överenskomna hyror presumeras sedan vara skäliga under en femtonårsperiod, vilket innebär att hyresgästerna som huvudregel inte kan få hyran bruksvärdesprövad under denna period. Enligt nuvarande bestämmelser får hyran efter överenskommelsen träffats dock ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Möjligheten till förändring har motiverats av att det måste finnas en viss möjlighet att justera hyran vid kostnadsförändringar, till exempel ökade driftkostnader.

Svea hovrätts avgörande om skälig hyreshöjning av presumtionshyra

Vad är då en skälig hyreshöjning med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten? Innan juni 2022 fanns det en utbredd uppfattning om att det skulle vara skäligt att presumtionshyran kunde höjas årligen i samma takt som den allmänna hyresutvecklingen på orten. Genom två avgöranden från juni 2022* beslutade dock Svea hovrätt (som är högsta instans i denna typ av mål) att det inte är skäligt att presumtionshyran fullt ut följer den allmänna hyresutvecklingen. Svea hovrätt införde i stället en modell innebärandes att en skälig höjning, som huvudregel, är en procentsats motsvarande hälften av den allmänna hyresutvecklingen på orten, under förutsättning att den allmänna hyresutvecklingen på orten inte överstiger 3%. I den mån den allmänna hyresutvecklingen på orten överstiger 3% menade Svea hovrätt att det är skäligt att presumtionshyran därutöver höjs med tre fjärdedelar (3/4) av den allmänna hyresutvecklingen på orten. Vidare ansåg domstolen att det kan finnas vissa situationer då skälighetsbedömningen bör leda till en lägre höjning än den ovan angivna modellen medger, till exempel om den allmänna hyresutvecklingen har varit ovanlig hög eller det är fråga om ovanligt högt satta presumtionshyror.

Svea hovrätts modell har mött kritik från bland annat fastighetsägare och byggsektorn som menar att den minskande möjligheten att höja en presumtionshyra leder till oförmånliga förutsättningar för nyproduktion av bostäder.

Utredningens förslag

Efter Svea hovrätts avgöranden tillsatte regeringen en utredning i syfte att, bland annat, utreda hur presumtionshyror ska kunna ändras under presumtionstiden. Den 2 september 2024 släppte den av regeringen tillsatta utredningen sitt delbetänkande avseende presumtionshyror.

Utredningen föreslår att presumtionsmodellens grunddrag bör behållas, med kollektiva förhandlingar mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen, men med vissa justeringar. Bland annat föreslås att hyresvärden och Hyresgästföreningen ska kunna komma överens om att hänskjuta frågor om presumtionshyrans storlek till en skiljeman för fastställande.

Vidare föreslår utredningen att den löpande justeringen av presumtionshyror ska ta sin utgångspunkt i den allmänna hyresutvecklingen på orten, utan den begränsning som avgörandena från Svea hovrätt medför. Det ska även finnas fler möjligheter att ändra en presumtionshyra, hyresvärden och Hyresgästföreningen ska ges möjlighet att komma överens om att tillval eller frånval till en lägenhet ska kunna medföra ett visst bestämt hyrestillägg eller hyresavdrag vilken justering ska omfattas av presumtionsverkan. Hyresvärd och Hyresgästföreningen ska även ges möjlighet att komma överens om en skälig ändring av hyran om det är motiverat av ett väsentligt intresse. Om fastigheten inte längre motsvarar det som i allmänhet kan krävas anses ett väsentligt intresse föreligga, till exempel vid ökade krav på bredbandsuppkoppling eller nya miljökrav. Typiskt sett ska det röra sig om omständigheter som hyresvärd och hyresgästföreningen inte kunnat förutse vid den ursprungliga överenskommelsen om presumtionshyra.

Utöver detta anser utredningen att det inte bör införas någon särskild regel för vad som ska hända vid presumtionstidens slut. Det innebär att presumtionshyran efter femtonårsfristen kommer övergå till bruksvärdessystemet, i likhet med vad som har gällt sedan tidigare.

Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2026 och föreslås även gälla för hyresavtal som ingåtts före det datumet. Förslaget är än så länge på ett utredningsstadie och för att förslaget ska bli till lag måste det vara föremål för fortsatt handläggning och riksdagsbeslut.

* Utredningen om enklare privatuthyrning och ändring av presumtionshyror
* SOU 2024:62 – En förbättrad modell för presumtionshyra.
* Svea hovrätt ÖH 14593-20 och ÖH 1854-21.