Ny utredning föreslår ökade möjligheter att räkna upp presumtionshyror

Under senare tid har det varit debatt och kritik i fastighetsbranschen efter att två hovrättsdomar år 2022 begränsade möjligheten att höja presumtionshyror i linje med den allmänna hyresutvecklingen på sätt som ofta tidigare skett. Nu föreslår en utredning* en lösning för att återigen möjliggöra hyreshöjningar av presumtionshyror i motsvarande mån som den allmänna hyresutvecklingen på orten för att förbättra förutsättningarna för nyproduktion av bostadslägenheter.

Hyran för bostadslägenheter sätts vanligtvis baserat på lägenhetens bruksvärde. År 2006 infördes möjligheten att i stället sätta en så kallad presumtionshyra för nyproducerade bostadslägenheter för att öka incitamenten för att investera i nyproduktion av bostäder. I korthet innebär presumtionshyra att hyresvärden och Hyresgästföreningen kan komma överens om hyresnivåerna i ett nybyggt bostadshus. Dessa överenskomna hyror presumeras sedan vara skäliga under en femtonårsperiod innebärande att hyresgästerna inte kan få hyran bruksvärdesprövad under denna period. Enligt nuvarande bestämmelser får hyran efter överenskommelsen träffats dock ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Vad är då en skälig hyreshöjning med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten? Innan juni 2022 ansågs det i många fall vara skäligt att presumtionshyran kunde höjas årligen i samma takt som den allmänna hyresutvecklingen på orten. Genom två avgöranden från juni 2022* beslutade dock Svea hovrätt (som är högsta instans i dessa typer av mål) att det inte är skäligt att presumtionshyran fullt ut följer den allmänna hyresutvecklingen. Svea hovrätt införde i stället en modell innebärandes att en skälig höjning, som huvudregel, är en procentsats motsvarande hälften av den allmänna hyresutvecklingen på orten, under förutsättning att den allmänna hyresutvecklingen på orten inte överstiger 3 %. I den mån den allmänna hyresutvecklingen på orten överstiger 3 % menade Svea hovrätt att det är skäligt att presumtionshyran därutöver höjs med tre fjärdedelar av den allmänna hyresutvecklingen på orten. Svea hovrätts modell har dock mött kritik från bland annat fastighetsägare och byggsektorn som menar att den minskande möjligheten att höja en presumtionshyra leder till oförmånliga förutsättningar för nyproduktion av bostäder.

Den 2 september 2024 släppte en av regeringen tillsatt utredning* ett delbetänkande som föreslår att den löpande justeringen av presumtionshyror ska ta sin utgångspunkt i den allmänna hyresutvecklingen på orten, utan den begränsning som avgörandena från Svea hovrätt medför. Vidare föreslår utredningen att hyresvärd och Hyresgästföreningen ska ges möjlighet att komma överens om att tillval eller frånval till en lägenhet ska kunna medföra ett visst bestämt hyrestillägg eller hyresavdrag vilken justering ska omfattas av presumtionsverkan. Det föreslås också att hyresvärden och Hyresgästföreningen ska kunna komma överens om att hänskjuta frågor om presumtionshyrans storlek till en skiljeman för fastställande.

Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2026 och föreslås även gälla för hyresavtal som ingåtts före det datumet. Förslaget är än så länge på ett utredningsstadie och för att förslaget ska bli till lag måste detta vara föremål för fortsatt handläggning och riksdagsbeslut.

* Utredningen om enklare privatuthyrning och ändring av presumtionshyror

 *SOU 2024:62 – En förbättrad modell för presumtionshyra.

* Svea hovrätt ÖH 14593-20 och ÖH 1854-21.