Nya beslut om förutsättningar för ändring av presumtionshyror

Svea hovrätt har i två mål tagit ställning till förutsättningarna för en hyresvärd att höja s.k. presumtionshyror. Besluten innebär att presumtionshyror, som utgångspunkt, inte alltid får höjas i samma takt som den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Bestämmelser om presumtionshyra infördes 2006 i syfte att öka satsningar i nyproduktion. I korthet innebär bestämmelserna att en hyresnivå som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse mellan en hyresvärd och en organisation av hyresgäster presumeras vara skälig under en femtonårsperiod och därför inte ska ändras vid en prövning. Hyran får dock ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades.

Den huvudsakliga frågan i målen* var om presumtionshyror alltid fullt ut får ändras i enlighet med den allmänna hyresutvecklingen på orten eller om det ska ske en skälighetsbedömning, och i så fall, hur den ska ske.

En skälighetsbedömning ska göras

Hovrätten finner att en skälighetsbedömning ska göras i varje enskilt fall. Enligt hovrätten bör detta ske på ett sätt som beaktar såväl hyresvärdarnas intresse av att ta ut en hyra som möjliggör för satsning på nyproduktion som hyresgästers intresse av att den initiala presumtionshyran inte sätts för högt. Därtill framhålls att stora hyreshöjningar för presumtionshyressatta lägenheter kan leda till oönskade effekter eftersom presumtionshyrorna fasas in i det s.k. bruksvärdessystemet efter presumtionstiden. Sammantaget menar hovrätten att detta talar för att presumtionssatta hyror ska få justeras kontinuerligt, men inte på ett sätt som fullt ut följer den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Modell för skälighetsbedömningen

Hovrätten ställer upp en modell för hur skälighetsbedömningen ska göras i praktiken. Det anses skäligt att presumtionssatta hyror får höjas med hälften av den allmänna hyresutvecklingen på orten, under förutsättning att den allmänna hyresutvecklingen på orten inte överstiger tre procent. I den mån den allmänna hyresutvecklingen på orten överstiger tre procent anses det skäligt att de presumtionssatta hyrorna därtill får höjas med tre fjärdedelar av den allmänna hyresutvecklingen på orten som överstiger tre procent.

Hovrätten finner vidare att högre hyreshöjningar kan anses skäligt om hyresvärden kan visa att den presumtionssatta hyran ungefär motsvarar de hyror som ligger till grund för beräkningen av den allmänna hyresutvecklingen på orten. Eftersom bedömningen är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet framhåller hovrätten att det kan finnas ytterligare fall där det finns anledning att avvika från modellen. Exempelvis kan en ovanligt hög hyresutveckling på orten i kombination med ovanligt höga presumtionshyror föranleda att hyran inte får höjas fullt ut enligt modellen.

Bevisning rörande den allmänna hyresutvecklingen

Till stöd för yrkanden om hyreshöjningarna hade hyresvärdarna åberopat uppgifter om hyresutvecklingen på orten i form av genomsnittligt förhandlade hyreshöjningar för dels kommunala bostadsföretag, dels privata bostadsföretag. Eftersom hyresvärdarna inte hade åberopat uppgifter om hur stor del av hyresbeståndet på orten som hänförde sig till de kommunala respektive privata bostadsföretagen ansåg hovrätten att det inte gick att dra några slutsatser om hur olika hyresbestånd förhöll sig till varandra. Av denna anledning utgick hovrätten från hyressättningen i de kommunala bostadsföretagen, då de haft lägst hyresutveckling.

Målens utgång och möjliga konsekvenser

I det ena målet bifölls hyresvärdens yrkande om hyreshöjning motsvarande 2,1 procent fullt ut, eftersom höjningen understeg hälften av den allmänna hyresutvecklingen för de aktuella åren. I det andra målet, där hyresvärden hade yrkat på olika hyreshöjningar för hyresgästerna (från 2,03 procent till 5,72 procent), ansågs det skäligt att höja hyran motsvarande 0,98 procent för samtliga hyresgäster.

Vi kan vara lite fundersamma kring domskälen eftersom hovrätten här har konstruerat en mycket konkret modell för hur mycket en hyresvärd ska ha rätt att höja en presumtionshyra som inte uttryckligen framgår av lagtext.  Den ger i och för sig en relativt tydlig förutsebarhet för hyresgäst och hyresvärd men innebär också att en höjning av presumtionshyran inte kan ske på sätt många hyresvärdar förutsett vilket kan komma att ge konsekvenser för nybyggnation inom bostäder. Det  pågår ytterligare ett mål* rörande ändring av presumtionshyra där Hyres- och arrendenämnden i Göteborgs beslut har överklagats av hyresvärden. Eftersom Svea hovrätt är överinstans i ärendet är det troligen mindre sannolikt att hovrätten vid en eventuell prövning kommer att avvika från den bedömning som gjorts i de tidigare två målen. Frågan kanske därför måste hamna på den nya bostadsministerns bord.

*Se mål ÖH 14593-20 och ÖH 1854-21

*Se mål ÖH 6410-21