Utredning föreslår skärpt kontroll av utländska fastighetsförvärv

En nyligen publicerad statlig utredning föreslår krav på anmälningsplikt för såväl överlåtelse som upplåtelse av fast egendom av betydelse för totalförsvaret när en juridisk eller fysisk person hemmahörande utanför EES skulle få ett direkt eller indirekt inflytande över fastigheten motsvarande 25 procent av rösterna.

I utredningen Skärpt kontroll av utländska fastighetsförvärv (SOU 2024:84) konstaterar utredningen att det finns få möjligheter att kontrollera förvärv och nyttjande av fastigheter som är av betydelse för det totalförsvaret och att nuvarande lagstiftning inte tillgodoser totalförsvarets intressen när fast egendom betyder ägare eller nyttjare. Utredningen föreslår därför att en ny lagstiftning om kontroll av vissa utländska förvärv av fast egendom införs.

Utredningen föreslår att det införs anmälningsplikt och förhandsgodkännande för vissa överlåtelser och upplåtelser av fast egendom. Även om fokus från utredningen har varit att de förvärv och upplåtelser som är de mest riskfyllda ur ett totalförsvarsperspektiv ska träffas av anmälningsplikten så har det bedömts vara svårt att införa en lagregel som är träffsäker varför utredningen föreslår att samtliga fastigheter i Sverige omfattas.

Förvärv av fastighet ska träffas av anmälningsplikt oavsett hur förvärvet sker. Det ska inte spela roll om fast egendom överlåts helt eller delvis, i bolagsform eller ej, genom köp, byte eller gåva, för om en anmälningsplikt aktualiseras. Förvärv som sker genom bodelning, arv eller testamente är undantagna från anmälningsplikten. Detsamma gäller förvärv genom absorption av helägt dotterbolag/förening.

För att säkerställa att överlåtelser av fastigheter som paketeras i bolag omfattas anger lagen att den är tillämplig på köp av aktier eller andelar i handelsbolag/föreningar vars tillgångar väsentligen utgörs av fastegendom. Även förvärv av nyttjanderätter till fast egendom som kan jämställas med eller i stort liknar ett förvärv av äganderätt omfattas av anmälningsplikten. Av den anledning träffar den föreslagna anmälningsplikten även tomträtt, bostadsarrende, jordbruksarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Även överlåtelse av tomträtt och arrende omfattas av anmälningsplikt.

De aktörer som behöver söka tillstånd är förvärvare utanför EES, dvs. stater utanför EES alternativt en fysisk eller juridisk person som är hemmahörande utanför EES. Detta gäller så länge en sådan aktör har ett direkt eller indirekt inflytande över minst 25 procent av rösterna i bolaget med den fasta egendomen eller om det utövas ett motsvarande faktiskt inflytande över det förvärvade bolaget till följd av t.ex. ett aktieägaravtal eller liknande.

Utredningen har föreslagit att anmälningsplikt inte ska gälla parallellt om anmälningsplikt gäller enligt FDI-lagen eller säkerhetsskyddslagen. Den ska dock tillämpas parallellt med jordförvärvslagen. Därutöver är förslaget att de länsstyrelser som är civilområdesansvariga länsstyrelser ska vara tillståndsmyndighet.

Denna utredning och den utredning som presenterades i maj angående bl.a. kommuners rätt att förköpa fastigheter för att motverka organiserad brottslighet har båda till syfte att säkerställa Sveriges nationella intressen ur olika aspekter. Sammantaget kan fastighetstransaktionsmarknaden komma att påverkas mycket av dessa regleringar, vilket i förlängningen kan påverka intresset att investera i den svenska fastighetsmarknaden.

Intresserad av att höra mer? I januari kommer vi att anordna ett seminarium med fokus på nya regulatoriska krav på fastighetstransaktioner. Vi kommer att gå igenom utredningens lagförslag och vilken påverkan den kan få på fastighetsmarknaden, men även diskutera påverkan utifrån FDI-lagen samt säkerhetsskyddslagen för fastighetstransaktioner.