Väsentligt men i nyttjanderätten och hyresgästens rätt till uppsägning
Högsta domstolen har den 4 juni 2019 meddelat dom i mål T 4179-18 som rörde väsentligt men i nyttjanderätten avseende hyreslokal. I sin dom slår Högsta domstolen fast att det är hyresvärden som ska anses ansvarig för sådant men i nyttjanderätten som uppstår på grund av ombyggnationer utanför den förhyrda lokalen. Vidare fastslås att bedömningen huruvida det men som uppstått ska anses vara av väsentlig karaktär ska utgå ifrån vad hyresgästen anses med fog haft rätt att förvänta sig utifrån hyresavtalet.
Två frågor prövades inom ramen för Högsta domstolen dom i mål T 4179-18; dels om störningar utanför en butikslokal i ett köpcentrum kan anses vara sådant men som är av väsentlig betydelse för hyresgästen, samt dels vad som anses vara en rimlig nedsättning av hyran när men i nyttjanderätten föreligger. I det aktuella fall som var föremål för domstolens prövning utgjordes hyresobjektet av en sportbutik belägen i ett nybyggt köpcentrum i Malmö. Cirka fem år in i hyresavtalets totala löptid om tio år inledde hyresvärden omfattande ombyggnationer av köpcentrumet. Ombyggnationerna, som i stor utsträckning utfördes under dagtid, fick bland annat till följd att sportbutikens kunder tvingades passera genom smala gångar för att kunna ta sig till butikslokalen. Gångarna i fråga var tidvis avspärrade, likaså de rulltrappor som fanns installerade i köpcentrumet, vilket medförde en betydande begränsning av tillgängligheten till sportbutiken. När ombyggnationerna av köpcentrumet pågått i cirka åtta månader sade hyresgästen upp hyresavtalet. I detta skede gick det inte att uppskatta hur länge arbetena skulle pågå.
Av jordabalkens (1970:994) 12 kap. framgår att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid men i nyttjanderätten föreligger. För det fall menet anses vara av väsentlig betydelse har hyresgästen därutöver även rätt att säga upp hyresavtalet. Hyresgästen kan även ha rätt till ersättning för skada.
Högsta domstolen poängterar i sin dom att hyresvärdens ansvar inte endast omfattar det inre skicket utan att denne även ansvarar för utifrån kommande hinder och men, likt situationen i aktuellt fall. Vidare konstateras att butikslokalen kommit att befinna sig mitt i en byggarbetsplats, en omständighet som hyresgästen inte ska behöva förvänta sig. Tvärtom framgick av hyresavtalet att parternas avsikt var att köpcentrumet skulle hålla hög standard och utgöra en attraktiv plats för besökare. Utifrån detta fastställde domstolen att men i nyttjanderätten således förelegat samt att menet varit av väsentlig betydelse för hyresgästen, varpå denne dels varit berättigad till nedsättning av hyran och dels haft rätt att i förtid säga upp hyresavtalet.
Bedömningen av om väsentlig brist förelegat ska göras utifrån hyresgästens perspektiv och kom av Högsta domstolen i målet att baseras på om verksamheten som hyresgästen bedriver försvårats eller inskränkts, huruvida bristen varit långvarig och svår att förutse slutet på, samt om hyresgästen blivit berövad på vad denne utifrån hyresavtalet med fog haft rätt att förvänta sig.
Avseende vilken nedsättning av hyran som ska anses skälig kunde Högsta domstolen inte, till skillnad från vad som annars är brukligt, basera denna bedömning på antalet kvadratmeter av lokalen som inte kunnat nyttjas till följd av det men som uppkommit, då själva hyresobjektet i sig inte varit föremål för någon ombyggnation. Högsta domstolen utgick därför istället från hur verksamheten påverkats ekonomiskt, varigenom det kunde konstateras att bruttomarginalen sjunkit avsevärt till följd av utökade reor och utbyte av sortiment i syfte att locka kunder när butikens tillgänglighet på grund av ombyggnationen varit begränsad. Med anledning därav bedömde domstolen en nedsättning av hyran med 40 procent som skälig i detta fall.
