Ytterligare vägledning från domstol kring vad som kan anses vara en godtagbar ersättningslokal vid hyresvärds uppsägning av ett hyresavtal för att undgå ersättningsskyldighet
Enligt lokalhyresbestämmelserna i hyreslagen har en hyresgäst ett så kallat indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen kan ha rätt till ersättning om denne sägs upp för avflyttning och inte medges en förlängning av hyresavtalet. En hyresvärd kan dock undgå ersättningsskyldighet i vissa fall t.ex. om huset ska genomgå ombyggnation och hyresgästen erbjuds en lämplig ersättningslokal. Frågan om vad som är en lämplig ersättningslokal och villkoren för denna är en svår bedömningsfråga där ytterligare ledning från rättspraxis är välkommet. I ett avgörande från Svea hovrätt[1] från i våras prövades frågan om en erbjuden ersättningslokal var godtagbar för nattklubben Solidaritet. Vid bedömningen om hyran för den erbjudna ersättningslokalen var godtagbar tog hovrätten bland annat i beaktande att hyresvärden hade meddelat att det fanns ett förhandlingsutrymme avseende hyresvillkoren vid bedömningen om hyresnivån för ersättningslokalen skulle anses som skälig. Med anledning av att Solidaritet hade lämnat ett så skarpt avslag ansågs det dock inte kunna begäras att hyresvärden skulle ha tagit initiativ till några förhandlingar.
Nattklubben Solidaritet hade sedan 2006 hyrt en lokal nära Stureplan på Lästmakargatan i Stockholm. Med anledning av en kommande ombyggnation av fastigheten där lokalen var belägen sa hyresvärden upp hyresavtalet för avflyttning och erbjöd Solidaritet ersättningslokaler några kvarter bort på Malmskillnadsgatan. Solidaritet avvisade ersättningslokalerna, flyttade från lokalen på Lästmakargatan och yrkade ersättning motsvarande cirka 60 miljoner för den skada som Solidaritet ansåg sig ha drabbats av med anledning av uppsägningen. Solidaritet menade bland annat att de hade rätt till skadestånd för att hyresvärden inte erbjudit någon godtagbar ersättningslokal.
Av 12 kap 57 § i jordabalken punkten 3 framgår bland annat att en hyresgäst inte har rätt till ersättning om denna blivit uppsagd om uppsägningen beror på att huset ska genomgå större ombyggnation och hyresgästen uppenbarligen inte kan stanna kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet och hyresvärden erbjuder en annan ersättningslokal som är godtagbar. Frågan som hovrätten hade att pröva var bland annat om de erbjudna ersättningslokalerna skulle anses godtagbara eller inte.
Hovrätten konstaterade inledningsvis att en förutsättning för att en lokal ska anses godtagbar är att hyresgästen fortsatt ska kunna bedriva sin verksamhet på ett i huvudsak oförändrat sätt. Ersättningslokalen bör även framstå som skälig i relation till hyresgästens verksamhet avseende läge, storlek och utformning. Bedömningen ska vidare göras objektivt utifrån verksamhetens behov. Den ursprungliga lokalen i det nu aktuella fallet hade haft en area på 694 kvm, som inkluderade bland annat barer och dansytor. Solidaritet var även en av få nattklubbar i Stockholm som hade fått utskänkningstillstånd till kl. 05.
Hovrätten ansåg att ersättningslokalerna hade ett sämre läge än den tidigare lokalen på Lästmakargatan och att detta skulle medföra ett lägre kundflöde. Hovrätten menade dock att den omvandlingsplan som fanns för området runt Malmskillnadsgatan hade en påtaglig utvecklingspotential och att Solidaritet själva framhållit deras starka varumärke vilket skulle kunna locka till sig åtminstone delar av den befintliga kundkretsen.
Solidaritet hade bland annat framfört den osäkerhet som fanns kring om det skulle gå att få tillstånd till alkoholservering till kl. 03, och i förlängningen till kl. 05 och att lokalernas storlek i förhållande till hyreskostnaden bidrog till svårigheter att bedriva en lönsam nattklubbsverksamhet. Med anledning av att det inte fanns några någorlunda jämförbara verksamheter i området ansåg hovrätten att det förelåg sådan osäkerhet kring tre av de erbjudna ersättningslokalerna att de inte kunde anses vara godtagbara. Däremot ansåg man att det i en av de erbjudna ersättningslokalerna, med en storlek om 310 kvm, skulle kunna gå att bedriva någon typ av nattklubbsverksamhet med alkoholservering till i vart fall kl. 03 och att ett utökat tillstånd till kl. 05 inte var uteslutet.
Hovrätten ansåg vidare att hyran var skälig, även om den var i det övre spannet och betydligt mycket högre än hyran för lokalen på Lästmakargatan. Hovrätten tog även i beaktande att Hyresvärden hade invänt att det fanns ett förhandlingsutrymme för Solidaritet att få ner hyreskostnaden och att det även hade funnits möjlighet att få ett investeringsbidrag. Till stöd för detta hänvisade hovrätten till att det i hyresvillkoren angetts att hyresvillkoren kunde diskuteras närmare. Något nytt erbjudande presenterades inte, men hovrätten ansåg att det med anledning av det skarpa avslag Solidaritet gett att det inte kunnat begäras att hyresvärden i det skedet skulle tagit initiativ till förhandlingar.
Sammantaget ansåg hovrätten att det fanns en osäkerhet kring om det skulle gå att bedriva en likartad verksamhet med samma ekonomiska utfall. Det konstateras dock att Solidaritet haft en stor vinstmarginal i sin tidigare verksamhet och därför borde klara vissa ökade kostnader och en något minskad omsättning. Vidare ansåg hovrätten att Solidaritet inte hade presenterat en tillräcklig utredning om varför deras verksamhet på Malmskillnadsgatan inte skulle bära sig ekonomiskt.
Det kan noteras att det fanns skiljaktiga meningar i hovrätten. En av de skiljaktiga i hovrätten ansåg att ombyggnadsplanerna inte var tillräckligt konkreta och en annan att hyresnivån var avsevärt högre för ersättningslokalen och att en påtaglig ändring av hyresnivå var en faktor som inte helt kan bortses ifrån. Speciellt om det är fråga om att hyresgästen erbjuds en annan typ av lokal än den som tidigare innehaft. Vidare ansåg den skiljaktige att det heller inte gjorts tydligt för Solidaritet att hyresnivån som specificerats i erbjudandet inte låg i huvudsak på den nivå som hyresvärden tänkt sig varför de specificerade hyresnivåerna fick vara utgångspunkt vid bedömningen. Vid en samlad bedömning ansåg den skiljaktige att hyresvärden inte hade erbjudit Solidaritet någon godtagbar ersättningslokal och att en ersättning om 25 miljoner skulle utgå.
Avgörandet kan tyckas öppna upp för en möjlighet för en hyresvärd att vinna fördelar genom att lämna mindre konkreta erbjudanden angående bland annat hyresnivåerna för ersättningslokaler, eftersom en avgörandet vid en ersättningstvist då kan vara mer flexibla vid bedömningen om en ersättningslokals hyra är skälig eller inte. Hovrättens dom har överklagats till Högsta domstolen, men något beslut om prövningstillstånd har ännu inte fattats. Det återstår således att se om avgörandet ligger fast eller om Högsta domstolen ser anledning till att ta upp målet till prövning.
[1] Se Svea hovrätts dom den 2023-03-15 i mål nr T 1575-22. Domen är överklagad men något beslut om prövningstillstånd är (vid dagen för denna artikels författande) ännu inte fattat.
